Comprar una vivienda es una de las inversiones más importantes que vamos a realizar en nuestra vida. El préstamo hipotecario es, en la mayoría de los casos un requisito imprescindible para poder llevarla a cabo. Por ello, es importante tener muy claro que es lo que hay que conocer antes de solicitar un préstamo, que formalidades hay que cumplir una vez que nos lo conceden y, por supuesto comprender con claridad conceptos a veces engorrosos, como la subrogación, la novación o TAE.

A la hora de solicitar un préstamo hipotecario debe tener en cuenta las recomendaciones que a continuación se recogen:

La estructura del préstamo hipotecario se puede abordar desde dos vertientes: la financiera (préstamo) y su garantía (la hipoteca):

  1. a. El préstamo es un contrato por el cual la entidad financiera se obliga a entregar dinero al cliente, quien a su vez se obliga a pagar intereses y a restituir la suma recibida en el plazo pactado. La obligación principal de la entidad financiera es por tanto la entrega de fondos, en la práctica suele abonar directamente el importe financiado al vendedor del inmueble, promotor de su construcción, o bien al propietario particular que vende el inmueble a otro particular.
  2. La hipoteca es una garantía que otorga el deudor u otra persona, que en todo caso debe ser el propietario de la finca hipotecada.

Es aconsejable que recopile información de diversas entidades bancarias, para poder asi elegir aquel préstamo que le resulte más ventajoso y se ajuste mejor a sus condiciones económicas, para ello existen conceptos que debe tener en cuenta, y debe tener claros:

  1. El tipo de interés puede ser fijo o variable:
    Si escoge el tipo de interés fijo, éste permanece inalterable a lo largo de la vida del préstamo, de modo que si la evolución del mercado tiende al alza, el consumidor queda protegido de esa subida, pero si tiende a la baja, no podrá beneficiarse de la misma. Estos tipos, las entidades bancarias no suelen contratarlos, pues la media de vida de un préstamo viene a variar entre quince o treinta años, según la capacidad económica del deudor, de forma que señalar un tipo fijo implica asumir un importante riesgo tanto para la entidad como para el consumidor. Para pactar un tipo fijo las entidades exigen que los plazos de amortización del capital no sean excesivamente prolongados, siendo la tendencia hasta diez años.

    Si se decide por un tipo variable, la cuantía total que tendrá que devolver al banco variará en función de cómo lo haga el índice de referencia, que sirve para determinar el tipo de interés aplicable.

    Señalar que en la practica habitual, se combinan fijo y variable, durante el primer año el tipo es fijo y el resto de la vida del préstamo es variable.
  2. Existen tipos de referencia mas o menos objetivos, los más habituales que se aplican en un préstamo son el Mibor, que es un tipo de interés establecido por el Banco de España y el Euribor que lo establece la Federación Bancaria Europea, y que paulatinamente irá sustituyendo al mibor.
  3. El diferencial es un plus de beneficio con que disfruta el banco sobre el tipo de interés de referencia (Mibor, Euribor...), la aplicación del porcentaje diferencial viene determinado por el precio del préstamo que concede el banco, el mejor precio de un préstamo viene establecido por el diferencial que aplique la entidad. Y en cuanto a la revisión del mismo, lo normal es que se tomen los valores de año en año de forma que si el primer valor del tipo de referencia es de fecha 1 de abril, la siguiente revisión lo será con el valor del tipo de referencia en fecha 1 de abril del año siguiente; muchas entidades aplican la revisión semestralmente. Se viene asignando entre un 0,5% y 2% sobre el tipo de referencia.
  4. El redondeo. Se trata de una práctica para simplificar los cálculos, y a su vez incrementar los beneficios de la entidad, los tipos de interés de referencia vienen expresados hasta con tres decimales por lo que se opta por redondear el porcentaje para ajustarlo a cifras más sencillas, tanto al alza como a la baja.
  5. El TAE (Tasa Anual Equivalente). Es el elemento que nos define el coste del dinero representa el coste efectivo de una operación de préstamo, es por tanto el reflejo porcentual de todos los gastos que conlleva el préstamo (comisiones, intereses, gastos de apertura, etc..) Le servirá para comparar las distintas ofertas que les ofrecen las entidades bancarias.
  6. Las comisiones por amortización anticipada totales y parciales, se calculará en los préstamos hipotecarios con interés variable sobre el capital pendiente de amortizar y no podrá ser superior al 1 %.
  7. La comisión de apertura es un porcentaje que se aplica sobre el capital que pedimos al banco, y que cobre el banco en concepto de gastos de tramitación del préstamo.
  8. Puede elegir a los profesionales que intervienen en las operaciones de préstamo ( Notario, gestor, etc...).
  9. Si la entidad de crédito le propone la contratación de algún seguro, ( vivienda, de vida), sepa que puede gestionarlo con la compañía aseguradora que prefiera.

La documentación que existirá durante la negociación de un préstamo hipotecario consiste en un folleto informativo, la oferta vinculante y el contrato de préstamo propiamente dicho.

El folleto informativo es un documento que las entidades financieras están obligadas a tener a disposición de los interesados, en los que debe informarse de los datos relacionados con el préstamo y los gastos preparatorios de la operación. Además debe informarse de las siguientes cuestiones:


El consumidor una vez analizada toda la información y decidida cual es la mejor oferta, la entidad bancaria que haya seleccionado ha de formular por escrito la oferta vinculante, previamente habrá recabado información registral y valoración del inmueble hipotecado, con la aceptación del cliente por implicar gastos a su cargo, el contenido mínimo necesario debe ser:

  1. Capital del préstamo.
  2. Amortización.
  3. Intereses ordinarios.
  4. Comisiones y gastos a cargo del prestatario.


Este segundo documento, la oferta vinculante, se entregará por escrito, siendo el plazo de su validez de 10 días desde la entrega. El contenido del documento serán las cláusulas financieras que después se recogerán en el contrato de préstamo.

Una vez aceptada la oferta, el contrato de préstamo ha de ser formalizado en escritura pública, y el notario comprobará que no existen discrepancias entre las condiciones financieras de la oferta vinculante y las cláusulas financieras del documento contractual. Con el objetivo de permitir al cliente la verificación y análisis del contrato, tiene derecho a analizarlo dentro de los 3 días anteriores al de su firma.

Finalmente para que la hipoteca quede constituida y produzca efectos, es necesario que se inscriba en el Registro de la Propiedad, para lo que el registrador verificará que no existen cláusulas abusivas. También comprobará que previamente se haya liquidado el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

Si en su día concertó un préstamo hipotecario y ahora, considera que las condiciones que pactó son mejorables, puede recurrir a:

La subrogación, que le permite cambiar de entidad financiera acreedora del préstamo por otra que ofrezca mejores condiciones de tipo de interés. La novación, que le posibilita renegociar el crédito con la entidad con la que concertó el crédito, con el objetivo de mejorar las condiciones del tipo de interés y el plazo de amortización.

Estas dos fórmulas están exentas del Impuesto por Actos Jurídicos Documentados, y los gastos que supone amortizar o cancelar anticipadamente el préstamo se reduce al 1 %. En estas operaciones tendrán que asumir los gastos derivados de las comisiones pactadas con la entidad crediticia, así como los regístrales y notariales.