La compraventa de la propiedad constituye uno de los actos de mayor trascendencia para la economía familiar y personal, siendo España uno de los países de la Unión Europea en que mayor porcentaje de la población accede a la propiedad de su vivienda (haciendo efectivo el derecho constitucional a una vivienda digna).

Estas son algunas de las preguntas que se pueden plantear:


I. Los promotores y vendedores habituales de viviendas están obligados legalmente a suministrar una serie de datos a los compradores relativos a:

Junto a estos datos el vendedor debe suministrar la siguiente documentación: cédula de habitabilidad, recibo de haber pagado la última anualidad del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (I.B.I), recibo de haberse satisfecho el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Bienes de Naturaleza Urbana (PLUSVALÍA), información registral de la finca (propietario y cargas) y plano técnico en que figure la superfice y distribución de la vivienda.


II. En el caso de que la compra se haga a un particular (viviendas de segunda mano), el vendedor esta sometido a las normas y obligaciones de información anteriores. No obstante, debemos recabar igualmente del vendedor en estos casos, al menos la siguiente documentación:




  1. Comprobación directa de la situación física de la vivienda.
  2. Comprobación documental de la situación jurídica de la vivienda.

El documento más importante para comprobar la situación jurídica de la vivienda es el certificado de titularidad y cargas del Registro de la Propiedad correspondiente.



Un contrato de compraventa de una vivienda puede hacerse, en virtud del principio de libertad de forma, bien en documento privado, bien en documento publico, es decir, autorizado por Notario, pero el comprador tiene el derecho a exigir la forma pública. Es muy conveniente hacer uso de este derecho, pues sólo el contrato de compraventa que conste en escritura pública, que a su vez, se inscriba en el Registro de la Propiedad proporciona al comprador la seguridad jurídica de que no será atacado en su propiedad.



El precio es la contraprestación que se paga al vendedor y, como tal, es un requisito esencial de la compraventa. No debe satisfacerse íntegramente sin haber realizado previamente la comprobación documental antes indicada. En cuanto a la forma de pago hay que distinguir varias posibilidades:

  1. El anticipo del pago mediante las arras o señal.
    En estos casos, en el supuesto de desistir del contrato el comprador, perderá tal cantidad, en tanto que si es el vendedor quien desiste, esta obligado a devolverla doblada. Es conveniente formalizar estos extremos mediante un "contrato de arras".
  2. Pago simultáneo o posterior a la firma del contrato.
    Hay que diferenciar tres supuestos:



Después de firmar la escritura publica, se debe solicitar de inmediato su inscripción en el Registro de la Propiedad. Esta inscripción es voluntaria (la Ley no la impone), pero es muy recomendable obtenerla para lograr el grado adecuado de seguridad jurídica y las garantías antes explicadas.

Junto con nuestra solicitud debemos presentar copia auténtica de la escritura de compraventa en el Registro.



Para obtener la inscripción, además de pasar la calificación favorable del Registrador, debe realizarse el pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que grava la compraventa. Para determinar el importe de este tributo hay que distinguir entre compra a promotor ( vivienda nueva) y compra a particular (segunda mano).

  1. En el caso de comprar a un promotor, la transmisión esta sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), que debe pagar el comprador directamente al vendedor. El tipo general es del 7%. Además deberá pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados al tipo del 0,5% (no obstante hay tipos distintos en algunas Comunidades Autónomas – País Vasco y Navarra). La liquidación de este impuesto la puede hacer el propio interesado, o bien a través del Notario o de un gestor colegiado. En Canarias no existe el IVA, y el impuesto que se paga es el I.G.I.C., 4,5% de Acto Jurídico Documentado.
  2. En caso de compra a un particular (segunda mano), se deberá pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales al tipo 6% sobre el valor real de adquisición. (7% en Cataluña y también en Madrid desde el 1/1/2000).




Existe una responsabilidad por los vicios ocultos (llamada "obligación de saneamiento") por parte del vendedor, así como del constructor y arquitecto, que establece el Código Civil durante un periodo de diez años. Recientemente este tema ha sido regulado en detalle por la Ley de Edificación la que establece, además de la contractual, las siguientes responsabilidades de las personas que intervienen en el proceso de edificación frente a los propietarios afectados:

En caso de que no se pudiera individualizar la causa del daño, el promotor responderá solidariamente con los demás agentes que hayan intervenido en la Edificación. La reclamación la podremos presentar en el plazo de dos años a contar desde que se hubiesen producido los daños.

Además, la Ley para garantizar la efectividad del pago de la indemnización que en cada caso corresponda, impone la obligación de contratar seguro de daños materiales o seguro de caución (a cargo del contratista en el primer caso y del promotor en el segundo y tercer caso) con un capital asegurado del 100 por ciento, 30 por ciento y 5 por ciento del coste final de la ejecución material de la obra, respectivamente, siendo el asegurado el propio promotor y los sucesivos compradores de las viviendas o locales. El cumplimento de estas obligaciones de contratar el seguro de caución lo garantiza el Notario y el Registrador de la Propiedad que autoricen la escritura pública de obra nueva o la inscriban, pues antes de proceder a dicha autorización o inscripción controlarán que la obligación haya sido cumplida.