La compraventa de la propiedad constituye uno de los actos de mayor trascendencia para la economía familiar y personal, siendo España uno de los países de la Unión Europea en que mayor porcentaje de la población accede a la propiedad de su vivienda (haciendo efectivo el derecho constitucional a una vivienda digna).

Estas son algunas de las preguntas que se pueden plantear:

I.	Los promotores y vendedores habituales de viviendas están obligados legalmente a suministrar una serie de datos a los compradores relativos a:

• el nombre o razón social del promotor, domicilio y datos de inscripción en el Registro Mercantil;
  
• los planos de emplazamiento de la vivienda;
  
• los datos del Registro de la Propiedad;
  el seguro de daños y vicios ocultos previsto en la nueva Ley de Edificación, 38/1999 de 5 de noviembre;
  
• copias de las licencias precisas para la construcción y ocupación de las viviendas;
  
• los Estatutos de la Comunidad;
  
• el precio total de venta y forma de pago;
  
• si se prevé subrogación de hipoteca, datos de la misma;
  
• la forma en que esta previsto documentar el contrato, con sus condiciones generales y especiales, haciendo constar expresa y claramente:
  1. que el comprador ( consumidor) no soportará los gastos previos que por ley corresponden al vendedor;
     
  2. lo dispuesto en los artículos 1.279 y 1.280 del Código Civil, que establecen el derecho a exigir el otorgamiento de escritura pública;
     
  3. el derecho de elección de Notario, que corresponde, en estos casos al comprador;
     

Junto a estos datos el vendedor debe suministrar la siguiente documentación: cédula de habitabilidad, recibo de haber pagado la última anualidad del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (I.B.I), recibo de haberse satisfecho el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Bienes de Naturaleza Urbana (PLUSVALÍA), información registral de la finca (propietario y cargas) y plano técnico en que figure la superfice y distribución de la vivienda.

II.	En el caso de que la compra se haga a un particular (viviendas de segunda mano), el vendedor esta sometido a las normas y obligaciones de información anteriores. No obstante, debemos recabar igualmente del vendedor en estos casos, al menos la siguiente documentación:

• información registral de la propiedad del vendedor o transmitente (sólo la certificación da fe del contenido del Registro);
  
• el recibo de haber pagado la última anualidad del Impuesto sobre Bienes Inmuebles. ("contribución urbana");
  
• el certificado del secretario de la comunidad de propietarios, que acredite estar al corriente en el pago de los gastos de comunidad;
  
• una copia de los estatutos de la comunidad, inscritos en el Registro de la Propiedad y, en su caso los reglamentos que existan en la misma;
  

1. Comprobación directa de la situación física de la vivienda.
   
2. Comprobación documental de la situación jurídica de la vivienda.
   

El documento más importante para comprobar la situación jurídica de la vivienda es el certificado de titularidad y cargas del Registro de la Propiedad correspondiente.



Un contrato de compraventa de una vivienda puede hacerse, en virtud del principio de libertad de forma, bien en documento privado, bien en documento publico, es decir, autorizado por Notario, pero el comprador tiene el derecho a exigir la forma pública. Es muy conveniente hacer uso de este derecho, pues sólo el contrato de compraventa que conste en escritura pública, que a su vez, se inscriba en el Registro de la Propiedad proporciona al comprador la seguridad jurídica de que no será atacado en su propiedad.



El precio es la contraprestación que se paga al vendedor y, como tal, es un requisito esencial de la compraventa. No debe satisfacerse íntegramente sin haber realizado previamente la comprobación documental antes indicada. En cuanto a la forma de pago hay que distinguir varias posibilidades:

1. El anticipo del pago mediante las arras o señal.
   En estos casos, en el supuesto de desistir del contrato el comprador, perderá tal cantidad, en tanto que si es el vendedor quien desiste, esta obligado a devolverla doblada. Es conveniente formalizar estos extremos mediante un "contrato de arras".
   
2. Pago simultáneo o posterior a la firma del contrato.
   Hay que diferenciar tres supuestos:
   

• Pago al contado. Sólo en el caso de que la finca esté totalmente libre de cargas en el Registro, debe pagarse íntegramente el precio convenido al firmar el contrato, pues en caso de existir tales cargas, debe descontarse su importe del precio. Incluso sólo es aconsejable ese pago íntegro cuando la firma del contrato se hace directamente en escritura pública.
  Cuando se hace un pago parcial a cuenta del precio en los casos de compra sobre plano, es decir, cuando todavía el edificio no está construido, la Ley obliga al promotor a garantizar al comprador la devolución de tal cantidad en caso de incumplimiento del contrato, incluyendo los intereses legales, mediante un seguro y sin perjuicio de las multas procedentes.
  
• Precio aplazado. En caso de que una parte del precio se aplace a pesar de no existir carga alguna, entonces es el vendedor el que debe adoptar determinadas cautelas. En particular resultar recomendable garantizar esa parte del precio cuyo pago se aplaza, bien mediante condición resolutoria (de forma que si el comprador no paga en el plazo acordado, la vivienda vuelve a ser de propiedad de vendedor) o bien mediante hipoteca, de forma que en caso de impago la finca se subasta para pagar al vendedor.
  
• Subrogación en las cargas preexistentes. Especialmente en el caso de que la vivienda vendida esté hipotecada, puede ser útil la subrogación en esta carga preexistente. En estos casos el vendedor verá disminuido el precio en el importe de la parte del préstamo hipotecario que esté pendiente de amortizar o devolver, en tanto que el comprador puede financiarse con cargo a esa misma hipoteca. Es aconsejable pedir el consentimiento expreso del acreedor (Banco o Caja) a este cambio, pues en caso contrario el vendedor no se desvincula de la deuda y se puede encontrar con una reclamación si no paga el comprador. Ahora bien si se trata de una hipoteca que se encuentre en fase de ejecución judicial, es imprescindible extremar las cautelas por parte del comprador, siendo preferible exigir la liberación previa de la finca de tales procedimientos.
  

Después de firmar la escritura publica, se debe solicitar de inmediato su inscripción en el Registro de la Propiedad. Esta inscripción es voluntaria (la Ley no la impone), pero es muy recomendable obtenerla para lograr el grado adecuado de seguridad jurídica y las garantías antes explicadas.

Junto con nuestra solicitud debemos presentar copia auténtica de la escritura de compraventa en el Registro.



Para obtener la inscripción, además de pasar la calificación favorable del Registrador, debe realizarse el pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que grava la compraventa. Para determinar el importe de este tributo hay que distinguir entre compra a promotor ( vivienda nueva) y compra a particular (segunda mano).

1. En el caso de comprar a un promotor, la transmisión esta sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), que debe pagar el comprador directamente al vendedor. El tipo general es del 7%. Además deberá pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados al tipo del 0,5% (no obstante hay tipos distintos en algunas Comunidades Autónomas – País Vasco y Navarra). La liquidación de este impuesto la puede hacer el propio interesado, o bien a través del Notario o de un gestor colegiado. En Canarias no existe el IVA, y el impuesto que se paga es el I.G.I.C., 4,5% de Acto Jurídico Documentado.
   
2. En caso de compra a un particular (segunda mano), se deberá pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales al tipo 6% sobre el valor real de adquisición. (7% en Cataluña y también en Madrid desde el 1/1/2000).
   

Existe una responsabilidad por los vicios ocultos (llamada "obligación de saneamiento") por parte del vendedor, así como del constructor y arquitecto, que establece el Código Civil durante un periodo de diez años. Recientemente este tema ha sido regulado en detalle por la Ley de Edificación la que establece, además de la contractual, las siguientes responsabilidades de las personas que intervienen en el proceso de edificación frente a los propietarios afectados:

• por los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos en la cimentación, vigas, forjados o muros de carga, durante diez años;
  
• por los daños materiales causados por vicios o defectos en aquellos elementos o instalaciones que afecten a la adecuada habitabilidad de la vivienda, durante tres años;
  
• por vicios o defectos que afecten a los elementos de terminación o acabado de las obras, durante un año.
  

En caso de que no se pudiera individualizar la causa del daño, el promotor responderá solidariamente con los demás agentes que hayan intervenido en la Edificación. La reclamación la podremos presentar en el plazo de dos años a contar desde que se hubiesen producido los daños.

Además, la Ley para garantizar la efectividad del pago de la indemnización que en cada caso corresponda, impone la obligación de contratar seguro de daños materiales o seguro de caución (a cargo del contratista en el primer caso y del promotor en el segundo y tercer caso) con un capital asegurado del 100 por ciento, 30 por ciento y 5 por ciento del coste final de la ejecución material de la obra, respectivamente, siendo el asegurado el propio promotor y los sucesivos compradores de las viviendas o locales. El cumplimento de estas obligaciones de contratar el seguro de caución lo garantiza el Notario y el Registrador de la Propiedad que autoricen la escritura pública de obra nueva o la inscriban, pues antes de proceder a dicha autorización o inscripción controlarán que la obligación haya sido cumplida.